こんにちは、うーちゃんです。
今日は朝から雨模様、今は止んだけどね。
まぁ、自粛中って事もあってのんびりと気ままに過ごしてます。
世界経済の縮小の波は日本にも例外なく訪れ、
日経平均とかを見ればその傷跡を生々しく感じられます。
まぁ、金融マーケットなんざ上がって下がっての繰り返しなんだがな。
そんな中、よく見るマーケット系ニュースに J-REIT が最近出てきます。
株式同様に売買できます。
不動産の弱点である流動性の低さが無く、
不動産よりも格段にリーズナブルなので
属性の悪い人でも始められる不動産投資と言う位置づけです。
でも、あくまでもペーパーアセット、つまりは証券であり
不動産の不動産たる強みは引き継いでないの注意です。
ただ、配当金が結構良いのでNISAと相性が良かったり
結構投資してる人も多いんじゃないかなぁって思います。
うーちゃんもその一人であったりします。
そんな J-REIT ですが、コロナの影響を受けて
暴落したのは記憶に新しいところです。
そのタイミングで J-REIT の利回りが良くなったから狙い目
とかの煽り記事が乱立しました。
さて、ちょっと考えてみよう。
本当にそうかな？
このサイトで一覧を見る限り
利回りは７％とか８％、１２％なんてものもある。
１２％なんてウハウハじゃね？って思いたくなる気持ちも分かる。
問題は内容なの、昨日見てた投資講座の動画によると
内容も知らないで投資する人が多く、そういう人がカモられる的なことを
おっしゃってました。
昔読んだ J-REIT を推奨する本には所有する物件とその物件価格まで把握しろと
書いてありました。
そこまでは出来てないですが、個人的には所有物件の種類、立地その他もろもろ
は見ているつもりです。
そう言う目で見ると、利回り高い系は
ほとんどホテル主体型と言う事が分かります。
まぁ、ホテルは今回の騒動の被害をまともにかぶってるもんねぇ、
本来ならこのGWは稼ぎ時、繁忙期のはずだけど
自粛期間中だからねぇ、厳しいよねぇ。
基本的に J-REIT って売り上げの何％を配当金にしなさいねって言う感じ
の決まりがあったんだと思うんだけど、
今の状態じゃ売上なんて無くない？
そうなると配当金ってどうなるの？
って言いう初めての状況なので、今後の見通しって言うかROIが不透明
それは商業施設型のREITにも言えることです。
逆に安定してるのは物流施設型しかないんじゃない？って思うのです。
だからか、物流施設型は３～５％って利回りです。
投資は個々によるスタイルがあるので、あくまで個人的な意見ですけど
J-REIT って言うのは高配当を利用した資産成型型商品だと思うんです。
なので基本的にはインカムゲインを利用するのであって、
キャピタルゲインは本当に爆上げした時以外は狙わないんじゃないかなって
勿論、狙ったリターンが得られるのならキャピタルゲイン狙いの売買をしても
何にも問題ないと思いますけど。
さて、今回の問題の利回りですけど、
実際に利回りの計算ってどうしているの？って疑問にぶち当たる
色々と計算してみると
直近の配当金を（年二回なら＊２して）使って計算してるっぽい。
そうなると次回の配当金のことは考慮されてないって事でしょ？
次回配当金がガクッと落ちて利回りが悪くなったなんて人が
出てくるかもしれないねぇ。
まぁ、それでも暴落前の基準まで回復すれば
配当金も元に戻るわけで、そこまで我慢すれば
安く買えたアドバンテージは素晴らしく、
文字通りウハウハだろう。
問題は、そこまで持ちこたえられるのか？と言う事と
コロナ後にどういう変化が起こるのかと言うリスクだ。
一部で言われてるように、もし東京一極化が終了するとしたならば
東京中心に物件を持ってる J-REIT は厳しくなるし
それは本業の不動産投資家も同じことで
日本の経済構造が変わる事を意味すると思うのですよ。
まぁ、それは時間が過ぎてみないと分からないことですけど、
利権がらみの事柄は上の人たちが騒ぐから
なんとなく匂ってきたなと感じ取れる嗅覚を養いたいところです。
では、ゴールデンウイーク後半ものんびりします。
